各镇人民政府（街道办事处、园区管委会），各有关单位：
《东莞市物业招标投标实施细则》经市人民政府同意，现予以印发，请认真贯彻执行。
东莞市住房和城乡建设局
2025年10月14日
东莞市物业服务招标投标实施细则
为规范我市住宅项目物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，保障业主及相关单位的利益不受侵犯，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《东莞市物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合本市实际，制定本细则。
一、适用范围
本市行政区域内的住宅项目物业服务招标投标活动及其监督管理，适用本细则，涉及政府采购的物业项目招投标除外。
前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的住宅物业，经镇人民政府（街道办事处、园区管委会）〔以下简称“镇街（园区）”〕批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本细则所称住宅规模较小的住宅物业为：总建筑面积不超过十万平方米的住宅物业（包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积）。
二、基本原则
分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当作为一个整体进行招标。
通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业服务招投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
三、招标
（一）招标人、招标代理机构
本细则所称招标人是指提出招标项目，进行住宅项目物业服务招标的物业建设单位。
招标人可自行委托一家招标代理机构代理相关项目的招投标业务。具有编制招标文件和组织评标能力的，也可以自行办理招标事宜。
招标人应当与被委托的招标代理机构签订书面委托合同。招标代理机构应当符合相关法律规范的要求。
（二）编制招标文件
招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：
1.招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式等，项目基本情况：包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、套数、设施设备、建筑结构、各类技术参数指标、物业档案、物业总平面图、物业服务用房的配备、专项维修资金情况等；
2.物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
3.对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
4.评标标准和评标方法；
5.招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
6.前期物业服务合同或物业服务合同的签订说明；
7.其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
招标文件可载明投标保证金、中标后的履约保证金等相关问题。
招标文件发售时间不得少于5日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，书面通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
招标人根据物业服务项目的具体情况，可以组织潜在投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
招标人不得向他人透露已设的标底、已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可以影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
（三）进行招标备案
招标人在发布招标公告的10日前，持如下资料到项目所在地镇街（园区）备案：
1.《东莞市物业服务项目招投标备案表》（附件1）;
2.招标人的营业执照正副本和企业法人代表身份证明；
3.经办人身份证明及授权委托书；
4.与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件（包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件、项目标准地名证书等）;
5.《招标公告》（附件2）;
6.招标文件；
7.属重新选聘物业服务企业的，应提供原物业服务合同；
8.法律、法规规定的其他材料；
镇街（园区）自受理申请之日起7个工作日内，对符合条件的申请人发出《物业服务项目招投标备案回执》（附件3）。
镇街（园区）发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
（四）发布招标公告
招标人采用公开招标方式的，应当在收到招投标备案回执后在市住房城乡建设局建立的市物业信息系统、市物业管理行业协会网站及招标小区现场发布招标公告，公告时间不少于15日。
招标公告应当载明以下主要内容：
1.招标人的名称、地址和联系方式等基本情况；
2.招标项目的名称、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；
3.投标人的资格要求；
4.获取招标文件的时间、地点、方式及招标文件售价；
5.投标截止时间、开标时间及地点。
四、投标
（一）投标人
投标人具体资格条件和业绩要求在招标文件详细载明。
投标人办理报名时需提供以下材料：
1.企业有效营业执照正副本；
2.经办人身份证及授权委托书；
3.法定代表人身份证复印件；
4.法律法规规定的其他材料。
投标人出具的授权委托书中应明确固定联系人。
（二）投标文件
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标文件包括以下主要内容：
1.投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺等；
2.技术部分，包括服务物业管理方案、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等。
3.商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费价格标准报价，物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算等；
4.对招标文件所要求提供的其他材料。
投标人应当在招标文件要求投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当妥善保存投标文件并向投标人出具《投标文件收件回执》（附件4）。回执应当标明签收人和签收时间，并同时标明投标文件送达人。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时参加同一招标项目投标。
五、开标、评标和中标
（一）开标
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
开标时，投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
开标过程应当书面记录，并由招标人存档备查。
（二）评标
开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守有关评标规则。评标委员会应由招标人代表和物业服务方面的专家组成，成员为五人以上单数，其中物业服务方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
招标人应当在开标前一个工作日将招标项目报名情况表提交到市住房城乡建设局，并在本市物业服务行业专家名册中以随机抽取的方式确定评标专家并通知专家评标事宜，专家名单在评标前予以保密。
物业服务行业专家库由市住房城乡建设局根据相关制度建立。与投标人有直接利害关系的评标专家不得进入相关项目的评标委员会，抽到的评审专家如有此种情形，应主动提出回避。
评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，客观公正地进行评标，遵守评标工作纪律，对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有直接利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
投标文件评定过程在保密的情况下进行，评标委员会成员应当遵守下列规定：
1.客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任；
2.不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系；
3.独立评审投标文件，不准互相串联、议论有关投标文件的内容；
4.严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，并将评审结果签字确认。
经评审，所有投标文件均不符合招标文件要求的，评标委员会可以否决所有投标。依法应当进行招标的物业管理项目，所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
1.评标的基本情况和有关数据表；
2.评标委员会成员名单；
3.开标记录；
4.符合要求的投标人一览表；
5.否决投标情况的说明；
6.评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
7.评分一览表；
8.经评审的投标人排序；
9.推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜；
10.澄清、说明、补充事项纪要。
评标委员会根据标书、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐不超过三名有排序的合格中标候选人，并对评标结果签字确认。招标人应当自收到评标报告之日起3日内在市住房城乡建设局建立的市物业信息系统、市物业管理行业协会网站及招标小区现场公示中标候选人信息，公示期不少于3日，并在投标有效期截止时限30日前确定中标人，详见《中标候选人公示名单》（附件5）。
（三）中标及备案
评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法、推荐不超过三名有排序的合格中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
招标人应当在确定中标人之日起7日内向中标人发出《中标通知书》（附件6），同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人。
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。
招标人应当自确定中标之日起15日内，向物业项目所在地的镇街（园区）备案，备案资料包括：
1.《物业服务招投标中标备案表》（附件7）;
2.评标委员会的评标报告；
3.中标人的投标文件；
4.中标通知书；
5.法律、法规规定的其他资料。
镇街（园区）自受理申请之日起3个工作日内，对符合条件的申请人发出《物业服务项目中标备案回执》（附件8）。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
物业服务企业（中标人）应当于合同签订之日起15日内将前期物业服务合同或物业服务合同报物业所在地镇街（园区）备案。
备案材料和事项发生变更的，应重新备案。
（四）投标保证金和履约保证金
招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。
履约保证金的交存与退还，按相关法律、法规和招标文件的要求执行。
六、专家库及专家资格
市住房城乡建设局建立评标专家名册，负责评标专家的日常管理工作。对进入专家名册的评标专家进行有关法律和业务培训，并建立评标专家档案，详细记载其评标的具体情况，对其评标能力、廉洁公正等定期进行考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加本市物业服务招标投标评标活动。物业管理招投标服务机构应当协助做好相关工作。
七、协议方式审批
投标人少于三个或者住宅规模较小的住宅物业（含配套商业场所），采用协议方式选聘前期物业服务企业的，请持以下资料到项目所在地镇街（园区）申请：
（一）《协议选聘前期物业服务企业申请表》（附件9）;
（二）申请人营业执照正副本和企业法定代表人身份证明；
（三）经办人身份证明及授权委托书（招标人出具的授权委托书中应明确固定联系人）;
（四）与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件（包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件、项目标准地名证书等）;
（五）拟选聘企业的营业执照正副本复印件；
（六）拟选聘企业的服务物业管理方案等材料；
镇街（园区）自受理申请之日起7个工作日内，对符合条件的申请人发出《协议选聘前期物业服务企业同意书》（附件10）。
八、业主和业主大会参照执行
业主、业主大会有权通过表决选择协议或招投标方式选聘物业服务企业，采用招投标方式选聘物业服务企业的，参照本细则执行。
九、附则
招标投标活动结束后，招标人或者原物业服务企业应按有关规定，办理物业服务承接验收手续，移交相关物业服务资料和物业服务用房。
物业服务企业与投标相关的违法违规行为记入我市的物业服务行业信用档案。
招投标过程中的违法违规行为，依照有关法律法规处理。
本细则由市住房城乡建设局负责解释。
本细则自2025年10月15日起施行，有效期至2030年10月14日。本细则施行前有关物业服务招标投标的规定、措施与本细则不符的，以本细则为准。本细则未尽事宜按国家、省相关规定执行。
相关政策解读：https://zjj.dg.gov.cn/gkmlpt/content/4/4446/post_4446408.html#785
