为规范我市住宅项目物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，保障业主及相关单位的利益不受侵犯，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《东莞市物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合本市实际，我局起草了《东莞市物业服务招标投标实施细则》。

　　一、 起草背景

　　近年来，随着物业服务企业资质管理取消，物业服务市场准入门槛降低，出现“小散乱”现象，物业服务质量参差不齐。在部分项目选聘物业服务企业过程中，存在程序不规范、操作不透明、竞聘不充分等问题，影响了物业管理市场的公平竞争，损害了业主的合法权益。为改善这一现状，有必要建立规范的物业服务招标投标制度，这不仅有利于完善物业服务市场秩序，还能切实保障物业管理招标投标当事人的权益，提升人民群众在物业服务方面的获得感、幸福感和安全感。

　　二、 起草依据

　　根据法律法规和有关文件的相关规定，结合我市实际，出台《东莞市物业服务招标投标实施细则》对提升我市物业服务水平，确保行业平稳健康发展，具有十分积极的作用。 

　　（一）国家法律法规：《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》

　　（二）省级地方性法规：《广东省物业管理条例》

　　（三）市级地方性法规：《东莞市物业管理条例》

　　（四）部门规章：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

　　三、主要内容解读

　　《东莞市物业服务招标投标实施细则》共计九部分，对物业服务招标投标活动的各个方面进行了详细规定。有关内容如下：

　　（一）适用范围。明确本市行政区域内住宅项目物业服务招标投标活动及其监督管理适用本细则，但涉及政府采购的物业项目招投标除外。

　　（二）基本原则。规定分期开发物业应整体招标，并明确不同项目类型完成招投标工作的时限。

　　（三）招标。对招标人、招标代理机构的定义、职责以及招标文件的编制要求、招标备案、发布招标公告等环节进行规定，确保招标工作的规范有序。

　　（四）投标。规定投标人资格条件、报名所需材料以及投标文件的编制要求，明确投标文件的提交、修改、撤回规定，同时严禁投标人出现以他人名义投标、串通投标等违规行为。

　　（五）开标、评标和中标。对开标、评标和中标各环节的流程、要求进行规范，包括开标时间、地点、主持人、参与人员，评标委员会的组建、评标规则，中标及备案流程等。同时，对投标保证金和履约保证金的退还及交存进行规定。

　　（六）专家库及专家资格。规定市住房城乡建设局建立评标专家名册，负责评标专家的日常管理、培训、考评以及资格取消等事项，物业管理招投标服务机构协助开展相关工作。

　　（七）协议方式审批。针对投标人少于三个或住宅规模较小的住宅物业，规定采用协议方式选聘前期物业服务企业的申请流程、所需资料以及镇街（园区）的审批要求。

　　（八）业主和业主大会参照执行。业主、业主大会有权通过表决选择协议或招投标方式选聘物业服务企业，采用招投标方式选聘物业服务企业的，参照本细则执行。

　　（九）附则。规定招标投标活动结束后，招标人或原物业服务企业应办理的物业服务承接验收手续，物业服务企业违法违规行为的处理方式，以及本细则的解释权归属和未尽事宜的执行依据。

    政策原文：https://zjj.dg.gov.cn/gkmlpt/content/4/4446/post_4446407.html#784