为了规范物业服务评标活动，保证评标的公平、公正，维护招标投标活动当事人的合法权益，依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《广东省物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《评标委员会和评标方法暂行规定》等有关规定，结合我市实际，我局制定了《东莞市物业服务评标细则》。
一、 起草背景
物业服务直接关系到小区业主的日常生活品质，是提升人民群众安全感、幸福感和获得感的重要保障。近年来，随着我市城镇化进程持续加速和住宅小区数量的增加，物业服务覆盖面不断扩大，业主对服务质量、价格透明度和权益保障的关注度与维权意识显著提升。在此背景下，物业服务领域的矛盾日益凸显，尤其是在物业服务招标投标纠纷方面，仅2025年（至8月份），业主对于小区物业服务招标投标的信息公开申请共104宗。物业服务招标投标活动的不透明，评标程序的不规范，不仅扰乱了市场秩序，更影响服务质量的提升，阻碍行业健康发展，亟需构建一套阳光透明、竞争有序、权责明晰的物业服务评标机制。
二、 起草依据
根据法律法规和有关文件的相关规定，结合我市实际，出台《东莞市物业服务评标细则》对提升我市物业服务水平，确保行业平稳健康发展，具有十分积极的作用。
（一）国家法律法规：《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》
（二）省级地方性法规：《广东省物业管理条例》
（三）部门规章：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《评标委员会和评标方法暂行规定》
三、主要内容解读
《东莞市物业服务评标细则》共计八个部分，主要对物业服务评标活动的各关键环节进行规范，保障评标公平公正，推动行业健康发展。主要内容如下：
（一）基本原则。适用于本市行政区域内物业服务招标投标项目的评标及监督管理。评标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，依法开展，不得非法干预。招标人需保障评标保密，市住房城乡建设局必要时派人全程监督。
（二）评标委员会。由招标人组建，成员为五人以上单数，包括招标人代表与物业服务专家，专家不少于成员总数三分之二。成员需认真、公正履职，遵守职业道德，不得私下接触投标人、收受财物，独立评审并严守评标机密。专家从市住房城乡建设局专家名册随机抽取，有利益冲突或违法违规记录者禁止担任。成员名单开标前1日确定并在中标结果确定前保密。
（三）评标的准备。评标委员会成员需认真研究招标文件，掌握招标目的、物业详情、对投标人及投标书的要求、物业服务内容及要求，以及投标报价、评标标准和方法等关键信息。招标人应如实提供评标所需数据，包括投标人在市住房城乡建设局信用档案中的记录。
（四）初步评审。初步评审即投标文件符合性鉴定，将投标文件分为响应性投标和非响应性投标。响应性投标符合招标文件要求且提交投标担保，可进入详细评标；非响应性投标存在重大偏差作否决投标处理。评审内容包括投标文件符合性鉴定、否决投标情形认定、区分重大偏差和细微偏差。细微偏差不影响投标有效性，但需在评标结束前补正。
（五）详细评审。评标方法一般采用综合评估法，也可选用法律允许的其他方法。综合评估法将评审分为技术、商务、价格、现场答辩四部分，采用百分制，按评分权重加权求和，根据总分高低确定中标候选人。评标和定标应在投标有效期内完成，如需延长，招标人应通知投标人，对同意延长的投标人补偿损失（不可抗力除外）。
（六）推荐中标候选人。评标委员会根据招标人的授权情况，直接确定中标人或推荐不多于三名且排序的合格中标候选人。若所有投标均被否决，招标人依法应当重新招标。评标完成后，需向招标人提交书面评标报告。评标报告需全体成员签字，有异议成员应当书面阐述意见，拒绝签字且不陈述理由视为同意结论，相关情况需记录在案。
（七）业主和业主大会参照执行。业主和业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，参照本细则执行。
（八）其他。本细则由东莞市住房和城乡建设局负责解释，有效期五年。施行前与本细则不符的规定，以本细则为准。
政策原文：https://zjj.dg.gov.cn/gkmlpt/content/4/4446/post_4446410.html#784