东莞市建设工程造价管理站联合东莞市工程造价行业协会编制《东莞市既有住宅更新改造工程造价指引（试行）》（以下简称《指引》），为住宅专项维修资金、财政补助、业主自筹资金开展的住宅更新改造项目提供造价测算参考依据。
本《指引》所列既有住宅更新改造项目高频维修内容，包括五方面（外墙防水渗漏、外立面隐患处置、消防设施修缮、公共管网更新、电梯更新改造）、八大类（加装电梯、电梯更新、老旧电梯配件更新、屋面整修、外墙面维修改造、公共空间装饰更新改造、公用管道更新改造、市政配套基础设施更新改造），共570多条子目。
一、编制背景与定位
（一）编制背景
既有住宅更新改造属于民生类零星修缮工程，具备改造覆盖面广、参与主体多、施工内容零散复杂的特点，项目实施过程中普遍存在设计标准参差不齐、报价无统一依据、计价口径不统一等问题，影响工程造价合理确定，降低财政及业主共有资金使用效益。本指引依据国家、省、市老旧小区改造、加装电梯、住宅专项维修资金相关政策文件，结合本市近年工程建设相关数据编制完成，旨在指导施工企业、物业管理企业合理确定既有住宅维修改造工程造价，是充分发挥群众监督和切实落实整治群众身边不正之风的重要抓手。
（二）文件定位
1.参考性指引，非政府定价文件。除税综合单价仅用于项目前期沟通、方案比选、资金测算，不具备强制约束力；最高投标限价、合同价、结算价，仍需结合施工图纸、现场实际、施工合同、现行计价规范综合确定。
2.本《指引》价格均为除税综合单价，不含增值税。增值税按照国家现行税法及中小微企业税收优惠政策另行计取。
3.指引有效期1年，到期后结合实际评估修订。有效期内，主要建材价格大幅波动，可参照《东莞建设工程造价信息》对除税综合单价做换算调整。文件的印发、解释、勘误、修订工作由东莞市建设工程造价管理站负责，实施过程遇到问题，请向该站反馈，作为后续修订依据。
二、注意事项
（一）适用范围
东莞市行政区域内既有住宅的共用部位、共用设施设备更新改造，单项承包合同金额100万元以下（不含100万元）的工程，可参照本《指引》执行。新建住宅工程项目、住宅室内私人装饰装修工程、单项承包工程总费用100万元及以上项目不适用本指引。
（二）分清“除税综合单价包含内容”和“另行计取项目”
吊篮、脚手架、蜘蛛人、无电梯人工搬运费，是措施费，独立计算，不包含在各分项除税综合单价内；小规模10万元以内溢价系数不能乘在措施费上。
（三）超高降效要按规则计取
屋面、外墙、管道等子目备注建筑高度超过基准高度，按本《指引》规定比例增加超高降效费用。
（四）隐蔽工程管理
既有住宅改造拆除后经常出现未知工程量，必须做好影像、签证确认，才可以参照本《指引》计价。
（五）价格动态调整
本《指引》中除税综合单价仅作参考，材料规格、厚度、地质条件、井道尺寸发生变化时，应当重新测算除税综合单价；智能化消防设备建议实施市场询价。本《指引》中除税综合单价以国内一线主流品牌为参考，实际项目选用更高或更低档次材料时，应重新组价测算。
三、《指引》应用说明及举例
（一）应用说明
既有住宅维修改造主体可直接参考本《指引》做前期资金测算，了解合理造价区间，但不能直接把本《指引》除税综合单价作为合同结算单价，需要结合图纸、现场条件通过询价、工程实际确定最终结算价。
（二）应用举例
1.案例一：如某住宅小区2台12层站老旧电梯更换，本《指引》所列除税综合单价包含老旧电梯拆除费及电梯设备安装费两项，税金依据税务规定调整，一般情况下，税率按9%计取。该电梯更新改造工程费用可参考下表：
备注：
（1）若旧电梯残值由承包人回收，应在税前造价中扣除残值总额（如该案例电梯残值为8500元/台，2台电梯残值为8500元/台×2 = 17000元），则税前价调整为158886.52-17000 = 141886.52元，增值税相应调整为12769.79元，含税合计为154656.31元。
（2）如电梯层站为15层站，则拆除及安装费可参考相邻层站差价推算，15层站电梯拆除的除税综合单价按12层站与20层站采用内插法进行推算为（31936.02-27936.02）÷8×3+27936.02=29436.02元/台，15层站电梯安装除税综合单价按12层站与20层站采用内插法进行推算为（65084.26-51507.24）÷8×3+51507.24=56598.62元/台。
（3）电梯设备价格根据品牌、技术参数另行计算。
2.案例二：如某住宅小区外立面进行改造，原外立面为外墙乳胶漆，现进行品质提升，更新为真石漆，外墙总面积为2600平方米，共7层，建筑总高度为19.5米，本《指引》所列除税综合单价包含外墙面油漆涂料铲除（不含找平层等）及外墙真石漆修复（仅面层），采用搭设双排钢脚手架进行施工。该外立面改造工程费用可参考下表：
备注：
（1）如建筑高度为35米，超过20米的高度为15米，根据《指引》五外墙面维修改造备注“超过20米，按每增加10米，单价增加5%的超高降效系数”，相应除税综合单价考虑超高降效分别为：外墙面油漆涂料铲除（不含找平层等）为24.41×（1+5%×2）=26.85元/m2，外墙真石漆修复（仅面层）为75.29×（1+5%×2）=82.82元/m2，相应除税前价调整为
2600×26.85+2600×82.82+2600×51.5=419042.00元，税金调整为37713.78元，含税价合计为456788.78元。
（2）如因场地受限，无法搭设脚手架，为保证施工进度，采用2台吊篮同时施工，总工期约75天，预估吊篮同楼栋移位20次/台。根据总说明第二项第四款第2点的规定，特殊项目措施费调整为2台×（500元/台·次【进退场费】+1200元/台·次【安拆费】+550元/台·次【检测费】+1800元/台·月×75天/30天【租赁费】+600元/台·次×20次【同楼栋移位】）=37500元。相应税前价调整为2600×24.41+2600×75.29+37500=296720.00元，税金调整为26704.80元，含税价合计为323424.80元。
政策原文：https://zjj.dg.gov.cn/gkmlpt/content/4/4583/post_4583696.html#796
