为进一步优化营商环境，支持既有建筑合理利用，有序开展既有建筑消防设计审查、消防验收和消防验收备案各项工作，建立自然资源部门与住房城乡建设部门联合审查工作机制，提高审查效率，经市人民政府同意，东莞市住房和城乡建设局与东莞市自然资源局联合印发了《东莞市既有建筑改变使用功能规划消防联合审查管理办法》（以下简称《管理办法》）。现将有关内容解读如下：
一、制定背景
随着经济社会的快速发展，各类新型业态不断涌现，原《东莞市既有建筑改变使用功能规划消防联合审查操作指引》（以下简称《指引》）规定的功能转换形态已难以适配当前市场多样化需求，亟需进一步补充完善。同时，针对近年来各级政府重点推进的养老服务设施建设、老旧小区更新改造、保障性住房优化提升、嵌入式服务设施布局及托育服务发展等民生工程，也需配套专项政策给予精准支持。2024年我市颁布的《东莞市优化营商环境条例》第二十九条明确建立既有建筑改造利用的正、负面清单制度，在确保建筑和消防安全前提下，因地制宜优化消防验收备案手续。该条款将东莞市既有建筑功能转换审查的现行实践经验上升至地方性法规层面，充分体现了市委、市政府对既有建筑活化利用工作的高度重视，为制定工作提供了坚实的政策依据。
为深入贯彻落实国家、省关于 “放管服” 改革及优化营商环境的决策部署，主动适应城市建设与经济发展新常态，有效解决既有建筑改变使用功能中规划与消防审验衔接不畅问题，东莞市住房和城乡建设局与市自然资源局联合对原《指引》进行重新修订，形成本《管理办法》。
二、制定依据
《管理办法》主要依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国消防法》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第58号）《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《东莞市优化营商环境优化条例》等法律法规和国家工程建设消防技术标准，结合其他城市实践经验制定。
三、主要内容解读
《管理办法》共十二条，采用正负面清单管理模式规范既有建筑改变使用功能的规划消防联合审查。
（一）明确适用范围与原则。第二条清晰规定，在本市行政区域内，既有建筑改造利用工程依法开展规划确认、消防设计审查、消防验收或消防验收备案和抽查工作时，适用本办法。第四条则对正面清单所适用的既有建筑作出了具体要求。对“室内装修工程”“建筑改变使用功能”进行了定义注解，通过清晰界定概念边界，有效避免实践中两类行为的混淆，防止以装修名义变相实施功能改造的情况，为审查工作提供明确、可操作的判断依据。
（二）办公与商业建筑业态互换规则。正面清单借鉴广州、南京等地实践经验，结合东莞实际情况，优化办公与商业建筑业态互换条款：一是在不变更房屋（历史建筑、文物保护建筑除外）证载用途，且不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不修改外立面（城镇老旧小区改造除外）、不影响结构安全的前提下，免于办理建设工程规划许可证。二是针对商务办公区空置率优化需求，允许非行政办公及工业、研发办公类办公建筑向商业转型，促进产城融合。同时，考虑超高层建筑救援难度问题，政策适用范围仅限非超高层建筑或超高层建筑高度100米以下（不含100米）部分的办公建筑。三是结合工作实践与行政风险考虑，对医疗机构范围争议问题进行明确，仅对门诊、诊所、眼科、口腔、体检机构等不含病房功能的医疗机构，且需满足整体或局部改造后相对独立的建筑条件的，纳入正面清单。四是吸收其他城市做法，允许既有建筑因消防要求增设室外疏散钢梯、消防疏散口及地面成品水箱等设施和构筑物的情形。五是结合当前国家、省、市重点工作，充分利用上级部门支持政策，增加非居住存量房屋改建保障性租赁住房、老旧小区改造事项，加大我市重点工作的政策支持力度。
（三）负面清单管理。第六条通过建立负面清单，明确指出哪些改造行为明显不符合城乡规划许可和消防审验有关规定，规范、引导社会主体审慎投入改造。严格限制对城市规划和周边安全影响显著的项目。
（四）衔接政策放宽老旧小区嵌入式设施规划条件。第七条衔接国家政策，根据东莞市发展和改革局 东莞市住房和城乡建设局 东莞市自然资源局联合印发《关于印发<东莞市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案>的通知》（东发改〔2025〕75 号 ）有关规定，在符合国土空间详细规划和国家相关设计规范这两个大前提下，可以结合实际对老旧小区补建社区嵌入式服务设施适当放宽规划条件要求。针对老旧小区建设年代早、原有规划难以满足当前需求的实际情况，通过灵活处理提升居民生活条件，完善社区功能。现有建设用地过渡期支持政策以5年为限，到期后不支持延期（包括在同一改造用途下以新主体或新项目名义重新申请）。五年期满需要继续使用的，需依法依规办理改变土地用途手续。
（五）建设手续衔接。第八条明确既有建筑调整使用功能时的施工管理要求。建设工程依法需要办理施工许可、施工图审查、限额以下工程开工信息录入等手续时，按现行相关规定执行。对正面清单内的既有建筑改造工程施工许可，可以原建筑建设工程规划许可证办理，减少重复申报材料，体现优化营商环境要求。
（六）政策风险防控。第九条明确既有建筑改造，应当满足国家工程建设技术标准的要求。鼓励改造实施单位在项目启动前委托符合资质的技术服务机构开展消防安全可行性评估、结构安全评估。通过源头风险预判，减少盲目投资造成的资金、时间成本浪费，及后期返工，保障项目全流程安全合规，以技术赋能简化风险管控环节。
（七）权益保障。第十条明确建设单位或者个人进行既有建筑使用功能调整，应当按照民事法律、法规的规定，处理好涉及的相邻权关系，并负责处理由此引发的相邻权矛盾，保障相邻权利人权益。
《管理办法》既强化消防安全与规划管控底线，又通过清单化管理释放既有建筑合理利用空间，契合“放管结合”“优化营商环境与安全监管并重”的要求，为城市更新与业态升级提供制度保障。
政策原文：https://zjj.dg.gov.cn/gkmlpt/content/4/4460/post_4460086.html#784
一图读懂：https://zjj.dg.gov.cn/gkmlpt/content/4/4463/post_4463084.html#785