为进一步规范商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，督促房地产开发企业切实履行合同约定交付责任，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《广东省商品房预售管理条例》以及住房和城乡建设部、人民银行和银保监会发布的有关规定，我局印发了《东莞市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房预售资金收存和使用管理的通知》（东建房〔2022〕21号，以下简称《通知》）。为落实好相关工作，现就有关问题进行政策解读。

　　一、修订背景

　　2021年下半年起，受房地产市场下行影响，部分知名房企出现“爆雷”危机。为防范风险，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会于2022年初联合发布了有关规定，从监管账户设立、监管额度确定、资金全过程监管、资金使用要求、商业银行履责等方面规范预售资金监管管理。因此，我局结合上级部门政策精神和我市实际工作情况，对我市商品房预售资金监管制度及监管系统同步进行了优化。前期经公开征求社会各界人士意见，以及组织召开企业座谈会征求意见后，我局根据相关反馈意见和建议对《通知》进行了多轮的修改和完善，最终发布实施。

　　二、主要内容解读

　　（一）优化监管模式。按照住房和城乡建设部、人民银行和银保监会发布的有关规定要求，明确一个预售许可证对应开设一个预售资金监管账户的原则，优化现有一个预售对应多个账户做法，明晰监管账户交易数据对应关系，完善预售资金账户信息，提高监管效率。

　　（二）强化收存管理。明确要求每套房屋在商品房预售资金监管账户下分设子账户，并通过监管系统信息化技术，实现资金监管细化到户，实时掌握每套房屋预售资金的收存情况，防范企业拖延将预售资金存入监管账户的风险。

　　（三）强调专款专用。在明确预售资金用于工程进度款、材料设备款和税费等用途的基础上，企业需凭相关发票等资料按用途提取使用商品房预售资金，确保预售资金支出的规范性。

　　（四）明确监管额度和提取要求。参照广州等周边城市做法，根据预售商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，设定项目建设资金监管额度（监管额度=项目建筑面积×本市房屋建筑工程造价单价×120%）及工程预留资金。监管额度内的资金实行专款专用，并按工程建设进度预留一定资金；超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

　　（五）提高监管服务水平。通过与房屋网签备案系统、监管银行业务管理系统进行数据对接，由系统自动检测房屋的预售资金是否足额缴存，提高监管效率。通过系统管理，企业可自动核算可支取资金，同时将镇街审核纳入时限管理，提高资金拨付效率。

　　三、政策预期效果和影响

　　新商品房预售资金监管政策的出台，在资金收存方面对预售资金进行“到房”管理，有利于保障购房人的合法利益，为买卖双方提供安全稳定的交易环境，促进房地产市场平稳健康发展；在资金使用方面，既保证监管额度内预售资金用于项目的工程建设，也确保监管额度外资金即项目利润部分可由企业提取使用；另外，通过监管系统对商品房预售资金的收存和使用实行系统检测和审批，有效减少人工审批量，实现数据电子化统计，为政府决策提供及时准确的市场信息。